Обычно в практике экспертной оценки стоимости недвижимости влияние финансового левереджа на доходность собственного капитала (а, следовательно, и на изменение стоимости оцениваемого объекта) оценивается с помощью метода инвестиционной группы с использованием в качестве показателя доходности нормы отдачи на собственный капитал.

Определение предельной кредитной задолженности

Вышеупомянутое выражение позволяет установить изменение нормы отдачи на собственный капитал от коэффициента кредитной задолженности при текущих значениях отношения mrm/ro. Производная отдачи на собственный капитал от изменения доли заемных средств.

При согласовании параметров кредитного соглашения весьма важно определить предельное значение mi. Как видно, при mrm/ro >1 с увеличением доли заемного капитала отдача на собственный капитал будет снижаться. При mi = ro/rm отдача на собственный капитал становится отрицательной. При этом заемщик не в состоянии эффективно обслуживать кредитный договор.

С учетом данных о стоимости кредита (rm) и после анализа наиболее вероятного значения общей нормы отдачи на инвестируемый капитал, банк из соотношения mi = ro/rm может определить предельное значение коэффициента кредитной задолженности.

Для практических расчетов коэффициента кредитной задолженности на первом этапе целесообразно определить зависимость предельного значения доли заемного капитала от ставки процента за кредит.

На втором этапе анализа рассчитывается предельное значение доли заемного капитала и его фактическое значение. При этом, используя величину стоимости кредита, мы получим максимальное значение предельной доли кредита. В связи с этим возникает вопрос: являются ли расчетные показатели оптимальными?

Для определения оптимального соотношения доли собственных и заемных средств на третьем этапе анализа целесообразно исследовать эффект действия финансового рычага.

По сути, анализ эффекта финансового рычага представляет собой частный случай инвестиционно-ипотечного анализа.

Нетто-результат эксплуатации инвестиций представляет собой прибыль до уплаты процентов за кредит и налога на прибыль.

Если в формулу вместо активов подставить значение собственного капитала, а вместо нетто-результата эксплуатации инвестиций – чистую прибыль, то мы получим формулу для определения рентабельности собственных средств.