Вполне очевидно, что влияние заемных средств на изменение собственного капитала определяется соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

Эффективность же такого влияния будет определяться коэффициентом ипотечной задолженности, который определяется как отношение величины заемного капитала ко всей сумме инвестируемых средств.

Обычно, в практике экспертной оценки стоимости недвижимости, влияние финансового левереджа на доходность собственного капитала (а, следовательно, и на изменение стоимости оцениваемого объекта) оценивается с помощью метода инвестиционной группы, используя в качестве показателя доходности норму отдачи на собственный капитал.

Из общего выражения: на собственный капитал от коэффициента кредитной задолженности при текущих значениях отношения Производная отдачи на собственный капитал от изменения доли заемных средств.

При определении параметров кредитного соглашения весьма важно определить предельное значение mi. Как следует из формулы 3, при mrm/ro>1 с увеличением доли заемного капитала отдача на собственный капитал будет снижаться. При mi=ro/rm отдача на собственный капитал становится отрицательной. При этом заемщик не в состоянии эффективно обслуживать кредитный договор.

С учетом данных о стоимости кредита (rm) и после анализа наиболее вероятного значения общей нормы отдачи на инвестируемый капитал, банк из соотношения может определить предельное значение коэффициента кредитной задолженности.

Для практических расчетов коэффициента кредитной задолженности используем статистические данные по отдельным отраслям экономики Сумской области. Анализ, проводимый в разрезе отраслей экономики, дает самое общее представление о критических параметрах кредитного соглашения.

Вместе с тем, для иллюстрации методических подходов, подобного рода обобщения представляются вполне корректными.

На первом этапе анализа по формуле 4 целесообразно определить зависимость предельного значения доли заемного капитала от ставки процента за кредит. Для расчетов нами были приняты статистические данные только по отраслям экономики, имеющим положительную рентабельность.

Для отраслей экономики с отрицательной рентабельностью показатель предельного значения доли заемного капитала не рассчитывается, так как они ни при каких ставках процента за кредит не в состоянии обеспечить его погашение за счет прибыли. Результаты расчетов представлены.