Интерес первого функционирует в сфере рынка полных прав владения, а второго – в сфере рынка прав пользования. Эти рынки разграничивают полномочия и интересы владения между разными субъектами. Стоимость интереса собственника определяется выгодами от владения недвижимостью.

Составными частями стоимости его интереса (выгоды) являются:

а) замещение вещественной формы недвижимости (норма амортизации);
б) возмещение вложенного капитала (норма дохода);
в) реализация монополии собственности на землю (норма абсолютной ренты).

Стоимость интереса (выгоды) пользователя заключается в:

а) получении средней нормы дохода после возврата заемного капитала;
б) обеспечении дополнительного дохода при наилучшем использовании недвижимости (дифференциальной ренты второго вида, в том числе и трансфертной).

Как видно из представленной модели, на интерес пользователя и собственника воздействуют процессы, происходящие на других рынках. Например, норма замещения (амортизация) стоимости недвижимости определяется тенденциями на рынке строительства и зависит от конструктивных, технических характеристик, качества строительных материалов и пр. Использование недолговечных конструкций повышает норму амортизации и наоборот, долговременные и капитальные конструкции ее уменьшают.

Норма возмещения капитала отражает цену, которую собственник недвижимости мог бы получить от альтернативной формы вложения денег на денежном рынке. Закономерности движения земельной ренты определяются рынком земли.

У пользователя недвижимости имеются свои интересы, связанные с получением дохода (в форме средней нормы) от того вида деятельности, который он организует в пределах недвижимости. Кроме того, пользование недвижимостью по своей природе аналогично использованию денег, взятых взаймы, следовательно, необходимо учитывать норму их возврата (что регулируется законами рынка заемного капитала).

Именно поэтому в ставку капитализации, образуемой на рынке недвижимости, обязательно входит ставка заемного капитала, что приводит к уравниванию доходности инвестиций, переливающихся из одной сферы в другую. Особым мотивом пользователя недвижимости является получение нормы дохода от наилучшего применения недвижимости.

Такой мотив обеспечивает ему получение трансфертной ренты, т.е. дохода от наиболее эффективного использования недвижимости в зависимости от состояния рынка производимых товаров и услуг. Именно трансфертная рента выступает стимулом к изменению функционального предназначения недвижимости.

На стоимость в пользовании и стоимость в обмене существенное влияние оказывает характер трансакций и величина трансакционных издержек.